fj-rabbit 2005-11-23 09:03
转天元美树馆业主告JS的法庭调解实录：
★★★请大家严重关注：关于11月14日法庭调解有关情况的通报★★★
2005年11月14日上午9:00-10:00多。
2、地点：福州市鼓楼区法院洪山法庭。
3、参加人员：
1〉原告：业主及其代理律师，共10人左右。
2〉被告：开发商代表及其代理律师，共3人。
3〉法官：1人，姓名未知，但决不是庭审的两个法官之一。
二、各自的调解原则：
1、原告：
1〉延期交房问题：为了尊重法庭，原告同意参加法庭调解，更为了表达参加法庭调解的诚意，同意在被告延期交房的总天数上少计10天的赔偿额。
2〉道路未达使用条件问题：从2005年4月初至2005年6月底的三个月时间内，由于道路未达到使用条件，给业主的收房工作造成极大的心理和现实上的阻碍，被告应无条件给予赔偿。
3〉电力未达使用条件问题：由于被告至2005年10月份才从工业用电切换到民用用电的线路，同时，才取得供电部门的验收报告，被告应无条件给予赔偿。
4〉对煤气表没有出户问题：被告已明显违约，应无条件进行整改。
5〉明卫没有预留排烟道问题：被告已明显违约，应无条件进行整改。
6〉交房过程中的违规收费问题：对于至今尚未收房的业主，被告应无条件取消属于乱收费的项目。并且，被告应重新寄发收房、收费通知书给尚未收房的业主。
7〉被告反诉延期收房的房屋保管费问题：不成立。
8〉被告反诉有些业主逾期付款问题：不成立。
2、被告：
1〉延期交房问题：在被告延期交房的总天数上应扣除40天的赔偿额。
2〉道路未达使用条件问题：不承认违约，不愿赔偿。
3〉电力未达使用条件问题：不承认违约，不愿赔偿。
4〉对煤气表没有出户问题：由煤气公司决定。
5〉明卫没有预留排烟道问题：可整改，但不保证美观。
6〉交房过程中的违规收费问题：不承认违约，费用照收。
7〉被告反诉房屋保管费问题：与2、1〉共同处理。
8〉被告反诉有些业主逾期付款问题：今后，考虑另案起诉这部分业主。
三、调解过程中的部分精彩对话（摘要）：
法官：。。。。。。
被告：。。。。。。
原告：。。。。。。
被告：逾期交房部分应扣除40天，因为有台风、限电、高考期间限制环境噪音等因素的影响。
原告：不同意！仅同意扣除10天。福州是台风的多发地，不属于法律上的不可预测性；至于限电、高考期间限制环境噪音等因素不属于法律上的不可抗力因素。
法官：台风、限电、高考期间限制环境噪音等因素确实对施工有影响，可以扣除一些。
原告：不符合法律上规定的不可抗力因素，不能扣除。10天还是我们主动做出的诚意性让步。
原告：按这个逻辑，下雨也会造成停工的情形，也要扣除？？？
法官：·#—%……%￥·#%。
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
被告：道路3月下旬就通过验收了，并有验收报告（备注：实际上是被告与相关施工等单位共同出具的内部报告），已达使用条件。
原告：不符合实际情况，我们已向法庭出示了相关证据。
法官：开发商通告的正在施工的数天内，可以支持，最多七、八天，其它不支持！！！
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
被告：用电已达使用条件。
原告：应赔偿至2005年10月份被告取得供电部门的验收报告为止。
法官：不支持！！！
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
法官：煤气表问题，看煤气公司的。
被告：我们要求整改，开发商应无条件地履行合同，我们与煤气公司没有任何法律上的关系。
法官：煤气公司若认为能整改就整改，认为不能整改就不行。
原告：如果你买了一辆车，还没用，一个车胎就是坏的，那你是找汽车公司呢？还是找车胎厂？？？
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
法官：排烟道问题，不好整改，假如你是一楼的，二楼的不愿整改，哪怎么办？
原告：那也要有可行的整改方案来处理。
法官：房子是很复杂的，不是想改就改的！这一点行不行？若不行，后面就没什么可调解的！！！
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
原告：至今尚未收房的业主，去收房时还要缴纳那些违规的收费吗？
被告：按合同执行。
原告：合同没有明确，可以不交的。
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：到底要不要交？
被告：那就要交。
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
被告：业主逾期付款问题（即：迟交贷款材料的问题），逾期的天数应在逾期交房的天数中扣除。
原告：被告没有任何证据，被告反诉的要件都没有，不成立。
被告：即使不成立，我也可以另案起诉。
原告：好呀！我们“欢迎”你另案起诉。
原告：你另案起诉，我们还有更多的问题再来起诉你。
被告：·#—%……%￥·#%。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
原告：我们业主至今尚未看到被告的消防验收报告，被告应出示。
被告：上次开庭时已出示了。
原告：没有！上次仅出示复印件，没有原件，我们要求看原件。
被告：你凭什么？我们要给你看原件？？？（备注：是被告的律师语）
原告：我们是业主，就有权力看！
被告：这么没素质！（备注：是被告的律师语）
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
被告：·#—%……%￥·#%。
被告：我刚才不是这个意思，。。。。。。
原告：·#—%……%￥·#%。
法官：·#—%……%￥·#%。
被告：·#—%……%￥·#%。
四、一些疑问：
1、被告律师竟然说我们业主没有权利看消防验收报告，到底懂不懂法律？？？
2、被告律师说业主没有素质，他在法庭主持的严肃的案件调解过程中，对业主进行人身的攻击，到底是谁没有素质？？？发生了这种事情，现场这么“混乱”，在场的法官也不出来制止，被告律师就以“我刚才不是这个意思”了事，真不可思义！！！
3、被告律师不管是开庭前的调解，还是开庭后的3次法庭调解，每次都迟到半小时以上，到底是怎样职业素质？？？
4、整个调解过程中，给人的印象是：好像该法官是“被告”，除了被告律师参与的比较多之外，真正的被告（开发商的代表）倒是话不多，为什么？？？
5、最了解原告、被告证据的负责庭审的两位法官均没有参加调解，不知为什么？？？
五、简要分析：
1、被告逾期交房，没有及时通过消防验收，中华人民共和国最高人民法院有相应的司法解释，被告败诉是肯定。至于限电、高考期间限制环境噪音等因素不属于法律上的不可抗力因素，全额赔偿是少不了的---其实一天也不用扣除。被告反诉房屋保管费问题更不成立了。
2、对于煤气表没有出户问题，被告违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告败诉是肯定，不是整改出户，就应该采取其它的补救措施。
3、明卫没有预留排烟道问题，被告违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告败诉是肯定，不是整改出户，就应该采取其它的补救措施。
4、道路和电力未达使用条件问题，原告的证据比被告的证据更充分，胜算的把握也是比较大的。
5、交房过程中的违规收费问题，原告的胜算比率，目前不好判断。
6、被告反诉有些业主逾期付款问题：在本案中，由于被告仅向法庭提出反诉的诉求，而没有向法庭提供原告的任何违约证据，最终结果必将是：被告将不是自行撤诉，就是被法庭驳回。
今后，被告能不能取得相关的有利证据还是未知数，被告会不会真得另案提起诉讼，也是个未知数---因为被告需要考虑“声誉”和负面的影响，一般情况下，是不会没有“官司”找“官司”的。
况且，我们已有一些业主收集了相关的有利证据，以应对被告的“极端”行为。
根据上述的简要分析，原告有理由接受被告的调解方案吗？答案是：一点也没有！！！我们来算一笔很简单的经济帐：
假如：某先生购房合同签订日是2004年1月1日，2004年2月15日交了贷款所有材料，2005年6月30日收房。
不接受被告的调解方案的结果是：被告应赔偿原告（2005年4月1日至2005年6月30日）共91天的违约金。被告若今后没有另案起诉“有些业主逾期付款问题”，被告至少赔偿91天的违约金；若被告有另案起诉，退一万步讲，我们败诉，扣除2004年1月8日（签订合同7日内要交贷款材料）至2004年2月15日的天数是39天，被告应赔偿91天-39天=52天。此种情形下，还不包括电、道路问题的可能赔偿天数，被告也将整改煤气表出户和明卫排烟道问题。
接受被告的调解方案的结果是：先同意扣除40天，再扣除“有些业主逾期付款问题”39天，即91天-40天-39天=12天。也就是说，被告最多仅赔偿12天的违约金给原告，其它什么也没有。
将来一审判决后，若与上述的分析有较大的出入，说明一审的判决很不公，我们将毫无疑问地上诉至福州市中级人民法院，以及将采取更加有利的相关措施。
六、结论：
心虚的是被告，原告没有“十拿十稳”，也有“十拿九稳”！
心急的是被告，原告可泰然处之！
被动的是被告，原告主动的很！
